31-03-2021 Formosa
Se esperan subas en los alquileres de entre 50 y 60% para empatar contra la inflación pasada y ampararse ante la futura. En abril alertan que habrá que actualizar una cantidad de contratos que nunca ocurrió en la historia.
Ante la incertidumbre por el vencimiento de los contratos de alquiler durante la cuarentena estricta, el Gobierno decretó un congelamiento de alquileres y la prohibición de desalojos que hoy, después de un año, llegó a su fin. La Cámara Inmobiliaria Argentina alerta que se dará “una situación que nunca se vivió”. Una por una, las situaciones en las que pueden encontrarse los inquilinos.
A partir de mañana los contratos podrán actualizarse y las familias que hayan acumulado deuda tendrán la posibilidad de acordar planes de pago de hasta 12 cuotas, contemplados en la normativa o enfrentar juicios de desalojo.
Desde abril, se aplicará la nueva ley de alquileres aprobada en junio por el Senado, que modificó la extensión de los contratos de dos a tres años y el índice de ajuste que se podrá aplicar anualmente. La fórmula dependerá un 50% del avance de la inflación y de un 50% del índice Ripte que mide los salarios promedios.
Los inquilinos desde hoy se pueden encontrar en distintas situaciones. Por un lado, el congelamiento evitó que ocurran las actualizaciones del precio de los alquileres que estaban pactados en los contratos. Por lo que, por ejemplo, en marzo de 2020 el alquiler promedio en Capital Federal era de $ 20.000, si el contrato tenía un aumento semestral de 25%, hoy la familia debería pagar $ 30.000, pero por el congelamiento pudo haber acumulado una deuda superior a $ 90.000.
Por otro lado, están quienes más vieron comprometidos sus ingresos, aprovecharon el derecho de la prohibición de desalojos y no pudieron abonar el monto del alquiler en los últimos doce meses (más allá de los aumentos). En este caso, continuando con el mismo ejemplo de precios, la familia podría acumular una deuda superior a los $ 300.000 que deberá pagar con intereses compensatorios.
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explicó que los conflictos probablemente se resuelvan entre propietarios e inquilinos: “el DNU contempla un plan de pagos y quienes no puedan afrontar sus deudas llegarán a un acuerdo, porque a ninguna de las partes les conviene un conflicto judicial”.
El plazo para pagar estas deudas, de acuerdo con el decreto 320/2020 que congeló los precios, es de hasta 12 meses en cuotas. Quienes solamente no hayan pagado las actualizaciones no tendrán que afrontar intereses, pero las viviendas que no abonaron ningún alquiles tendrán un interés que depende de la tasa que abona el Banco Nación a los plazos fijos.
De acuerdo a una encuesta de inquilinos agrupados, el 40% de las familias no saben dónde van a vivir una vez finalizado el decreto y el 37,5% no abonó el alquiler de enero o lo hizo parcialmente.
Sin embargo, los números que presenta el sector inmobiliario son muy disímiles. De acuerdo al último informe que realizó la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), en el 92,4% de las viviendas hubo un cumplimiento total de pago de alquileres, el 4,4% los pagó parcialmente y el 3,1% incumplió totalmente en enero de 2021. A nivel nacional, Chubut, La Rioja, Tucumán y Rosario fueron los lugares con mayor tasa de incumplimiento.
En respuesta a las manifestaciones de inquilinos, esta semana el Gobierno creó el Protocolo de Riesgo Temprano de Desalojo, con el objetivo de asistir a las familias que se encuentren en situación de desalojo ante el inminente vencimiento del decreto.
Mensualmente en la Argentina se renuevan entre 60.000 y 70.000 contratos, por lo que desde la Cámara Inmobiliaria Argentina explicaron: “aparecerán el 70% de los contratos vencidos en un mes. Igual, más allá de que habrá muchísimos vencimientos una gran parte de los inquilinos ya acordó extensiones de contratos o renovaciones”.
¿CUÁNTO PUEDEN AUMENTAR LOS ALQUILERES?
A medidas que se vayan rescindiendo los contratos, comenzarán las negociaciones. El mercado habla de aumentos entre el 50% y el 60% del valor de los alquileres para ampararse de la inflación pasada y la que podrá venir.
“La nueva ley de alquileres generó incomodidad tanto en los propietarios, como en inquilinos”, detalló Bennazar y agregó: “hay una gran baja en la oferta de propiedades porque los dueños prefieren ponerlas en venta o en alquileres temporarios y eso presionará aun más los precios”.
Por su parte Marcelo Perciavalle, director de la publicación Temas de Derecho Comercial, Empresarial y del Consumidor de Erreius y autor del libro ‘Nueva ley de alquileres’ coincidió: “sin lugar a dudas es una ley favorable al inquilino y le da una gran incertidumbre al propietario porque eleva a tres años el contrato mínimo, las actualizaciones pasan a ser anuales y, existe el miedo que como ocurrió alguna vez, se manipulen los índices y no se refleje la real variación”.
LARA LÓPEZ CALVO- El Cronista